D’ici 2040, des milliers de milliards d’euros de patrimoine vont changer de mains en France. Une étude des Notaires de France publiée en septembre 2026 estime ce montant à environ 6 200 milliards d’euros entre 2025 et 2040. Pour beaucoup de familles, ce patrimoine se résume surtout à une maison achetée après des années de travail.
Mais comment transmettre ce logement à ses enfants sans leur laisser une facture fiscale trop lourde ? Dans une vidéo consacrée à ce sujet, Julian Muller évoque une solution légale encore méconnue : la donation de nue-propriété. Elle permet de préparer la transmission d’une maison tout en continuant à y vivre.
Les enfants doivent-ils forcément payer des droits de succession ?
Non. En France, chaque enfant peut normalement recevoir jusqu’à 100 000 euros de chacun de ses parents sans droits de succession. Cet abattement dépend notamment des donations déjà reçues au cours des quinze années précédentes.
Au-delà de cet abattement, les droits sont calculés selon plusieurs tranches allant de 5 % à 45 %. Le taux de 45 % ne s’applique qu’à la partie taxable des très gros héritages, au-delà de 1 805 677 euros par héritier. Il ne s’applique donc pas à la totalité d’une maison.
La difficulté, pour certaines familles, est que l’héritage se compose surtout d’un bien immobilier. Les enfants peuvent recevoir une maison de valeur sans disposer de suffisamment d’économies pour payer les éventuels droits. Lorsque le décès a lieu en France, la déclaration de succession doit généralement être déposée dans les six mois, avec paiement des droits dus. Des aménagements de paiement peuvent exister sous conditions.
La nue-propriété : donner sa maison tout en continuant à y vivre
Le principe est simple : les parents transmettent la nue-propriété de leur maison à leurs enfants, mais conservent l’usufruit.
L’usufruit, c’est le droit de continuer à utiliser le logement. Les parents peuvent donc y habiter ou, s’ils le souhaitent, le louer et percevoir les loyers.
- Les parents gardent le droit d’habiter la maison ou d’en percevoir les revenus.
- Les enfants deviennent nus-propriétaires, mais doivent respecter les droits des parents.
- Au décès du parent usufruitier, son usufruit s’éteint normalement. Les enfants récupèrent alors la pleine propriété correspondante, sans droits supplémentaires sur cette réunion de propriété.
Il existe toutefois une limite importante : les parents ne peuvent plus vendre seuls la pleine propriété de la maison. Il faut l’accord des nus-propriétaires. La donation n’est donc pas une simple formalité sans conséquence.
Exemple : une maison de 500 000 euros donnée à 62 ans
Imaginons un couple de 62 ans qui possède une maison de 500 000 euros, à parts égales, et a deux enfants.
À cet âge, la loi considère que la nue-propriété représente 60 % de la valeur de la maison. La donation est donc calculée sur :
500 000 € × 60 % = 300 000 €.
Les deux parents donnent chacun leur moitié aux deux enfants, à parts égales. Sur le plan fiscal, chaque enfant reçoit ainsi 75 000 euros de son père et 75 000 euros de sa mère.
Or, chaque parent bénéficie normalement d’un abattement de 100 000 euros pour chaque enfant. Si ces abattements sont entièrement disponibles, aucun droit de donation n’est à payer dans cet exemple.
Attention : cela ne signifie pas que l’opération est totalement gratuite. Des frais de notaire et des taxes immobilières restent dus.
Pourquoi l’âge des parents change-t-il le calcul ?
Plus la donation est faite tôt, moins la nue-propriété a de valeur sur le plan fiscal. La raison est simple : un parent plus jeune est supposé conserver son usufruit plus longtemps.
Pour une maison de 500 000 euros, voici la valeur de la nue-propriété retenue par l’administration fiscale :
- À 55 ans : 250 000 euros, soit 50 % de la maison.
- À 65 ans : 300 000 euros, soit 60 %.
- À 75 ans : 350 000 euros, soit 70 %.
- À 85 ans : 400 000 euros, soit 80 %.
- À 95 ans : 450 000 euros, soit 90 %.
Ce qui compte, c’est l’âge du parent au moment de la donation, pas au moment de son décès. Une donation faite à 55 ans conserve donc son calcul initial, même si le parent décède à 95 ans.
Et contrairement à une idée reçue, il n’est pas trop tard après 70 ans. L’avantage fiscal diminue avec l’âge, mais il peut rester intéressant à 75 ou 85 ans, selon la valeur du patrimoine et la situation familiale.
Un autre avantage : les abattements se renouvellent tous les 15 ans
Chaque parent peut, en principe, donner jusqu’à 100 000 euros à chaque enfant sans droits de donation tous les quinze ans. Donner une première fois suffisamment tôt peut donc permettre d’utiliser à nouveau cet abattement plus tard, par exemple pour transmettre une somme d’argent ou un autre bien.
Par ailleurs, si la maison prend de la valeur après la donation, la simple extinction de l’usufruit au décès n’entraîne normalement pas de nouvelle taxation de cette hausse de valeur.
Les précautions indispensables avant de signer
La donation de nue-propriété doit être préparée avec un notaire, car elle modifie réellement les droits de chacun. Avant de signer, il faut notamment vérifier :
- Les donations précédentes : elles peuvent avoir déjà utilisé une partie des abattements.
- Les frais : même sans droits de donation, l’acte notarié et les taxes liées au bien immobilier ont un coût.
- Les décisions futures : une vente de la pleine propriété nécessite l’accord des parents usufruitiers et des enfants nus-propriétaires.
- La protection du conjoint : si l’un des parents décède en premier, le notaire doit vérifier les droits de celui qui reste.
- Le moment de la donation : une donation réalisée moins de trois mois avant le décès peut entraîner une présomption fiscale de réintégration dans la succession, sauf preuve contraire.
Une donation est en principe définitive. Il faut donc aussi se demander si les parents pourraient avoir besoin de vendre leur maison pour financer leur retraite, un déménagement ou une éventuelle perte d’autonomie.
Anticiper plutôt que subir
La donation de nue-propriété n’est pas une formule magique pour supprimer tous les impôts. Mais elle peut permettre de réduire les droits à payer lors de la transmission d’un logement, tout en laissant aux parents la possibilité de continuer à y vivre.
Le bon réflexe consiste à demander au notaire une comparaison chiffrée entre une succession classique et une donation avec réserve d’usufruit. C’est la meilleure façon de savoir si cette solution convient réellement à la famille.
Source vidéo : Julian Muller.
Pour vérifier les règles : Impôts.gouv.fr (abattements), article 669 du Code général des impôts et étude des Notaires de France de septembre 2026.
